Comment ne pas payer de Plus-value SCI ?

société civile immobilière (SCI) est un statut juridique commun. Surtout parce qu’elle présente des avantages dans la gestion du patrimoine (Pourquoi créer une famille IBS ?) Néanmoins, cette flexibilité juridique englobe la complexité fiscale. En effet, le fait de posséder des biens par TZW donne lieu à deux calculs différents des gains en capital. Parce que la méthode de calcul du gain en capital varie selon que la vente se rapporte à l’immeuble ou aux actions La .

Dans cet article, nous donnons un aperçu des répercussions fiscales du choix du régime fiscal SCI . Dans la plupart des cas, vous pouvez choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

A lire aussi : Quel est le coût d'une SCI ?

Auparavant, à titre de rappel, nous présentons le calcul et l’imposition des biens excédentaires mis en œuvre par particulier (excluant ainsi les SCI).

SOMMAIRE — Calcul des gains en capital provenant de biens immobiliers sous…

A lire en complément : Quel est le but d'une SCI ?

• vente de biens immobiliers appartenant à une personne physique (à l’exclusion de SCI)
• vente de biens immobiliers appartenant à SCI
• vendant des actions dans IBS par calcul individuel
• des plus-values professionnelles liées

à la vente de actions d’ITC par une personne

• morale

Gains en capital sur des biens immobiliers réalisés par un particulier (à l’exclusion des SCI)

Les particuliers qui cède un bien sont assujettis au régime fiscal sur les gains en capital. Il existe un certain nombre d’exemptions, y compris le transfert de résidence principale exonéré de l’impôt sur les gains en capital.

Pour calculer le gain en capital, qui déterminera le montant des droits dû à l’État, il est nécessaire de déterminer le gain en capital brut auquel les déductions seront appliquées.

Calcul du gain en capital brut

Le gain en capital brut est égal à la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition .

Coût d’acquisition = Prix d’acquisition Prix des travaux

Les coûts d’acquisition comprennent donc :

• le prix d’achat du bâtiment plus le coût d’acquisition. Ce montant est évalué soit en termes réels, c’est-à-dire en ajoutant au prix d’achat des coûts supplémentaires qui ont été effectivement payés pour l’acquisition de la propriété (frais d’enregistrement, honoraires notariés, etc.) Ou au forfait, c’est-à-dire qu’un montant égal à 7,5 % du prix d’achat est ajouté au prix d’achat du bâtiment. Quels que soient les coûts que nous avons réellement payés.
• travaux effectués sur le bâtiment. Ce travail peut être jugé par leur valeur réelle. C’est-à-dire, la comptabilisation de l’ensemble exécuté travailler et le justifier avec des factures. Mais ils peuvent également être évalués à 15 % du prix d’achat (sans preuve) lorsque le bien est vendu pendant plus de cinq ans après son acquisition. Et cela, quels que soient les frais effectivement payés.

L’ administration permet dans tous les cas de retenir le montant le plus élevé entre l’évaluation effective et l’évaluation du montant forfaitaire.

Note de Manon  : Notez cependant que tous les types de travaux ne peuvent pas être considérés comme faisant augmenter le prix d’achat. Pour savoir si le travail que vous avez effectué peut être pris en compte, vous pouvez aller à la page Revenus immobiliers — Détermination du bénéfice brut en capital — Augmenter le prix d’achat du site Web de l’Administration fiscale.

Exemple de calcul du gain en capital brut (à l’exclusion de l’ICS)

Individuel cède le 20/04/N deuxième maison acquise le 10/10/N-8.

Prix ventes : 300.000€.

Prix d’achat  : 200 000€.

Frais d’acquisition  : Forfait : 200 000 x 7,5 % = 15 000€. Ou réel (preuve) : 18 000€. Nous retenons donc 18 000€.

Travaux  : Forfait (bien vendu plus de 5 ans après son acquisition) : 200 000 x 15 % = 30 000€. Ou réel (sur factures) : 12 000€. Nous retenons donc 30,000€.

Coût d’acquisition : 200 000 18 000 30 000= 248 000€.

Gain en capital brut : 300 000 — 248 000= 52 000 euros.

Valeur du surplus imposable

Le gain en capital imposable est égal au gain en capital brut moins la déduction pour la période de propriété. Les déductions sont résumées dans le tableau ci-dessous. Clarification : nous parlons de l’assiette fiscale , pas du montant de l’impôt sur les bénéfices capital.

Remarque  : Les allocations ne sont pas les mêmes pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des frais d’aide sociale.

Impôt sur les gains en capital

venons de calculer l’assiette fiscale pour les gains en capital. Deuxièmement, cet excédent imposable est assujetti à l’impôt sur le revenu à un taux proportionnel de 19 %. Elle est également confrontée à des déductions sociales de 17,2 % Nous . Donc :

• Impôt sur le revenu = 45 760€ x 19 % = 8 694
• € Frais sociaux = 50 284€ x 17,20 % = 8 649€

Dans la pratique, ces deux montants sont perçus à la source par un notaire. Cela signifie un impôt sur les plus-values de 17 343€ sur plus-value brute de 52 000 euros.

Remarque  : Un impôt supplémentaire s’applique lorsque le revenu en capital imposable après la déduction pour la période de détention dépasse 50 000 euros. Cet excédent est calculé sur une échelle graduelle de 2 à 6 %. Vous trouverez des détails sur cette échelle sur la page Impôt sur les bénéfices immobiliers élevés sur le site Web de l’Administration fiscale.

Transfert de biens détenus par SZW : imposition des plus-values

Selon le choix des associés, le CII peut être imposé sur l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

Note : ici, nous ne parlons que du cas de l’IBS à usage résidentiel . Gardez à l’esprit qu’il existe également des IBS commerciaux (pour la location de locaux commerciaux) qui sont généralement soumis à des IS.

IBS est couvert par l’impôt sur le revenu (IR)

Lorsque le TZW est assujetti à l’impôt sur le revenu, les plus-values résultant de la vente du bien sont compatibles avec le même régime que les bénéfices applicables aux particuliers. Par conséquent, les provisions pour les périodes de conservation sont prises en compte, comme indiqué ci-dessus pour le transfert de biens (à l’exclusion des SCI).

Note sur la transparence du TZW . SCI (Real Estate Civil Society) est l’une des sociétés décrites comme translucides. Comme toutes les entreprises, elle a une personnalité juridique différente de celle de ses partenaires. Toutefois, par souci de transparence, ce seront ses partenaires qui seront responsables des impôts dus, y compris l’impôt sur les gains en capital sur les biens. Par conséquent, il n’y a pas de personnalité fiscale.

En résumé, la possession d’un bien en ligne ou par l’intermédiaire d’IBS est neutre sur le plan fiscal . Qu’en est-il des revenus immobiliers qui peuvent être perçus en louant un immeuble ? Ils seraient imposés pour le compte des associés de la catégorie de l’impôt sur le revenu sur immobilier, même si elles ne sont pas distribuées et restent au niveau SCI. C’est l’un des inconvénients de ce régime fiscal.

Exemple de gains en capital imposables sur la vente d’un bien par IBS à l’APR

Deux partenaires X et Y détiennent respectivement 30 % et 70 % des parts de SCI. SCI a acheté le bâtiment à N-4 pour 250 000€. Les travaux ont été effectués en N-3 pour 50 000€. Et SCI vend le bâtiment en N au prix de 360 000€.

Coût d’acquisition : 250.000 250.000 x 7,5% (forfait frais d’acquisition) 50.000 € de travail = 318.750€.

Le montant du gain en capital imposable est de : 360 000 — 318 750 = 41 250 EUR . Il n’y a pas de période de détention, car le transfert a lieu dans un délai inférieur à cinq ans après l’acquisition du bien.

Chaque partenaire est imposé à un taux proportionnel de 19% (majoré de 17,20% des cotisations sociales) sur le gain en capital en le montant de 41 250 EUR au prorata des actions correspondantes détenues dans la société. Uneassiette fiscale de 12 375 EUR pour X (qui détient 30 % du SCI) et 28 875 EUR pour Y (qui détient 70 % de la SCI) .

TZW est assujetti à l’impôt sur les sociétés (IS)

Ici, SCI a une personnalité fiscale, contrairement au SCI dans l’APN. Par conséquent, l’ ICS en soi est responsable de l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices et les gains en capital réalisés . Les partenaires ne sont imposés que s’il y a une distribution des résultats. C’est l’un des avantages de ce régime fiscal par rapport à l’impôt sur le revenu. Un autre avantage est que la dépréciation de la propriété, qui au cours de son fonctionnement réduit la base fiscale du score d’impôt.

Note sur l’amortissement du bâtiment. Cet avantage fiscal associé à l’amortissement du bâtiment pendant son exploitation devient un avantage défavorable aux ventes afin de calculer le revenu en capital imposable. Pourquoi ? Parce que plus la valeur de la propriété sur le bilan de la société est faible (en raison de l’amortissement), plus la différence entre cette valeur et le prix de revente sera grande. Ainsi, la plus-value résultant de cette vente sera plus élevée.

Calcul du gain en capital pour IBS

Le calcul du gain en capital du TZW à IS est effectué par la différence entre le prix de vente et la valeur comptable nette . Sachant que la valeur comptable nette = prix d’acquisition — amortissement. Compte tenu de l’amortissement des biens cédés de cette façon augmente le revenu en capital imposable. D’autre part, il n’y a pas de prise en compte de la durée de l’arrêt.

gains en capital calculés conformément au régime des gains en capital de la profession sont inclus dans le revenu fiscal entreprise. Il sera donc imposé comme bénéfice ordinaire. Cela signifie qu’il sera imposé au taux commun d’imposition des sociétés. Pour les entreprises bénéficiant d’un taux réduit PME, le taux SI est de 15 % à 38 120 euros de revenu fiscal et de 28 % supérieur. Les

En résumé, le gain en capital réalisé par IBS en SI est calculé sur la base d’une assiette fiscale plus grande. Par conséquent, il est plus imposé.

Pour choisir entre IR et SI, il est nécessaire d’examiner les gains fiscaux générés par les opportunités d’amortissement pendant l’exploitation du bâtiment et de les comparer avec le coût supplémentaire par valeur de transfert excédentaire.

Exemple de gains en capital imposables sur la vente d’un bien par IBS à IS

SCI soumis à IS a acquis un complexe immobilier comprenant un terrain pour 80 000€ et la construction en le montant de 400 000 euros, sous réserve d’amortissement pendant 20 ans.

Le complexe immobilier est vendu 10 ans plus tard pour un prix total de 600 000€.

Amortissement  : 400 000 x 1/20 x 10 ans = 200 000€

Valeur comptable nette  : 480 000 — 200 000 euros d’amortissement = 280 000 euros

Gain en capital imposable  : 600 000€ — 280 000€ = 320 000€ (hors amortissement, l’assiette fiscale serait de 600 000€ — 480 000€ = 120 000€).

Calcul de l’impôt sur les sociétés : 38 120 x 15 % (taux réduit 38 120€) (320 000 — 38 120) x 28% ou84 644€ d’impôt sur les sociétés . Et si SCI verse des dividendes, les associés seront imposés sur l’impôt sur le revenu dans la catégorie du revenu du capital à un taux global de 30 % (impôt linéaire). L’augmentation de valeur est donc doublée.

Cession d’actions dans SZW par un particulier

Encore une fois, les règles fiscales actuelles ne sont pas les mêmes selon que l’ICS fait partie de l’APM ou du SI.

IBS est couvert par l’impôt sur le revenu (IR)

Le gain en capital réalisé par suite de la vente d’actions de membres de SCI à IR est assujetti au régime fiscal sur les gains en capital sur les biens immobiliers des particuliers . Mis à part les titres, c’est en fait un bâtiment qui est en train de déménager.

Pour déterminer la valeur de l’excédent, il faut tenir compte de plusieurs modifications.

Détermination du prix de revient des unités sociales : mécanisme de correction de jurisprudence QUEMENER

Rappel : SCI est une société appelée société translucide. Bien qu’elle ait une personnalité juridique distincte de celle de ses associés, elle n’a pas de personnalité fiscale. C’est-à-dire que les bénéfices (ou les déficits) sont imposés dans les mains de partenaires .

Par conséquent, les bénéfices réalisés sont imposés entre les mains des associés, qu’ils soient distribués ou non . De même, les déficits sont immédiatement déduits du revenu imposable des associés, dans les limites de la common law.

L’ inconvénient est qu’avec la revente, la valeur des actions a augmenté avec les gains réalisés. Alors que ces bénéfices ont déjà été imposés. Il serait donc injuste de compenser ces montants par le biais d’un gain en capital. Par conséquent, le juge a consacré un mécanisme visant à prévenir la double imposition .

Exemple de jurisprudence QUEMENER

Prenons le cas de SCI soumis à IR, qui a réalisé un bénéfice fiscal de 50 000€, réparti entre deux associés X et Y, actionnaires égaux. Lesdeux partenaires sont imposés sur 25 000 euros malgré l’échec de l’entreprise dividendes.

L’ année suivante, M. X a vendu ses actions pour 200 000 euros, acquis 120 000 euros d’actions . Ainsi, la valeur ajoutée réalisée est de 80 000€. Le bénéfice réalisé au cours de l’année précédente a augmenté mécaniquement la valeur des actions et, par conséquent, le montant des plus-values réalisées au moment de la cession des actions. La somme de 25 000€ est imposée deux fois, tandis que le partenaire X ne l’a récupéré qu’une seule fois.

Afin d’éviter la double impositionou la double imposition, le Conseil d’État a introduit un mécanisme correctif qui a été inclus dans l’arrêt du 16 février 2000 sous le nom de jurisprudence QUEMENER. Par conséquent, le prix de revient des actions doit être augmenté d’une part du résultat fiscal imposé à l’associé et de toute perte de la société que les associés obtiendraient.

Prix de vente des actions : remise

Le sur la base de l’évaluation des actions, le prix de vente est déterminé

La valeur de l’ICS peut être appréciée comme suit :

• la valeur réelle de la propriété,
• plus les flux de trésorerie existants dans le compte bancaire SCI,
• moins la dette,

la

• réduction (moyenne de 10%) peuvent être utilisés pour tenir compte du fait que les actions sont souvent difficiles à vendre à des personnes autres que les partenaires.

Valeur IBS = valeur immobilière trésorerie — dettes .

Prix de cession = TZW — 10 % .

Calcul du revenu en capital imposable

Contrairement à un transfert de propriété effectué par un particulier ou un IBS dans le cadre d’un IR, les coûts d’acquisition doivent être déduits du montant réel . Par conséquent, un paquet de 7,5 % est exclu.

En conséquence les coûts de main-d’œuvre supportés par l’entreprise, plutôt que par l’associé, ne peuvent être déduits pour le calcul du revenu en capital imposable. En revanche, l’allocation pour la durée de la détention est utilisée .

Exemple de calcul du revenu en capital imposable lors de la disposition d’actions d’ICS à l’APR

M. X est associé de 60 % de SCI. Ses actions ont été acquises le 01/01/N-3 après la création de la société. A cette occasion, il a apporté une contribution monétaire de 100 000 euros . Supposons que :

• Pour l’exercice clos le 31/12/N-3, la société a enregistré un déficit fiscal de 10 000 euros. Les associés ont comblé ce déficit proportionnellement à leurs actions.
• Pour l’exercice clos le 31/12/N-2, la société a réalisé un bénéfice fiscal de 30 000 euros.
• Pour l’exercice clos le 31/12/N-1, la société a réalisé un bénéfice fiscal de 20 000 euros. ET les collègues ont décidé de distribuer 60 % de ce bénéfice.
• Le 01/01/N J. X vend sa part, reconnue par acte notarié. Le prix de vente avant déduction de 10 % a été fixé à 150 000 euros.

La jurisprudence QUEMENER s’applique pour déterminer le coût de l’acquisition d’actions

• Au cours de l’exercice N-3, le déficit a été comblé par des partenaires. M. X a comblé jusqu’à 6 000 euros de pertes (soit 60 %). Ce montant vient comme une augmentation du prix de revient.
• Pour l’exercice, N-2 M. X a déclaré un gain fiscal proportionnel à ses actions, soit 18 000 EUR. Ce montant est ajouté au coût d’acquisition d’actions.
• Au cours de l’année N-1, la part du bénéfice fiscal déclaré aux autorités fiscales s’élève à 12 000 euros. Elle a reçu un dividende de 7 200 euros. Par conséquent, le prix de revient doit être augmenté de 12 000 euros et moins 7 200 euros.

 :

En fin de compte le prix de revient Les actions vendues par M. X sont : 100 000 6 000 18 000 12 000 — 7 200 =128 800€ .

Après application d’une réduction de 10 % du prix de vente, le revenu en capital imposable est de : 150 000 x 90 % — 128 800 = 6 200€ . C’est une assiette fiscale.

TZW est assujetti à l’impôt sur les sociétés (IS)

Lorsque le SCI tombe sous le régime de SI, les gains en capital sont imposés en vertu d’un système de gains en capital personnels (plutôt que de « biens immobiliers ») . Il est calculé en fonction de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Les coûts d’acquisition d’actions peuvent être ajoutés au prix d’acquisition et les coûts de transfert déduits du prix de vente.

Contrairement aux dividendes et aux intérêts, les gains en capital sont imposés dans l’année suivant la vente des titres.

Il est taxé impôt sur le revenu à un taux d’imposition forfaitaire de 12,8%. Dans certaines conditions, les additifs peuvent être conservés pendant la durée de la détention.

Le contribuable peut choisir d’imposer l’échelle progressive de l’IR. Notez que l’option pour l’échelle progressive est globale est annuelle. En d’autres termes, si vous choisissez une échelle, cette option s’applique à tous les revenus et gains en capital de l’année (revenu total, qui est inclus dans la catégorie de revenu : « revenu meuble en capital »).

paiements d’aide sociale de 17,2 % sont calculés sur la base du gain en capital brut avant dépréciation pour les périodes de rétention Les . Ensuite, appliquer l’impôt sur le revenu à un impôt linéaire de 12,80 % ou à une échelle d’options progressives, comme indiqué dans ce tableau :

Vente d’actions SCI par entité juridique : règles gains en capital professionnels

La détermination du calcul du revenu en capital imposable dépend du système fiscal du partenaire, qui a préséance sur le système fiscal – SCI . Cette règle s’applique également à la détermination du score fiscal d’un membre de l’ICS.

Exemples de régime fiscal des partenaires qui prévaut sur un partenaire de l’ICC  :

• Si une société par actions (SA) détient une participation dans IBS, qui loue la propriété, alors SCI doit déterminer le score fiscal de son associé conformément à la réglementation fiscale des sociétés.
• Si le partenaire est un entrepreneur individuel ou une personne morale non assujettie à la SI et qu’il négocie, le SCI doit alors déterminer le score fiscal de ce partenaire en fonction des règles du bénéfice industriel et commercial.

Le transfert d’actions est déterminé conformément aux règles gains ou pertes professionnels.

Ces règles varient selon que l’associé est assujetti à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

Note de Manon  : Notez qu’un partenaire ICS n’est pas nécessairement un individu. Il peut s’agir d’une personne morale (société ou société). Par conséquent, la partie « partenaire de l’APM » qui suit concerne les particuliers et les entreprises ou les sociétés ayant un IR, et la « partie connexe était assujettie au SI » désigne les entreprises ou les entreprises dans les SI.

Collaborateur soumis à la RI

Une dépréciation supérieure ou dépréciée est admissible à court terme si les titres sont détenus depuis moins de deux ans. Et à long terme si les titres ont été détenus pendant au moins deux ans.

gains en capital à court terme Les peuvent bénéficier de L’écart fiscal de trois ans Le régime fiscal est imposé selon un calendrier progressif de l’impôt sur le revenu.

Dans le « long terme », le gain en capital est soumis à un taux forfaitaire de 12,8 %, auquel il convient d’ajouter des charges sociales de 17,2 %.

Un homologue soumis à l’IS

Les gains en capital réalisés sont classés comme « à court terme », peu importe le moment où les titres SCI sont détenus . Ces titres ne bénéficient donc pas d’un système applicable aux plus-values à long terme des titres « ordinaires », qui exonère de l’impôt les plus-values réalisées.

Le gain en capital est pris en compte comme résultat fiscal d’un associé et est soumis à une IS au taux de common law, qui peut constituer un taux réduit de 15 % si le TZW relève du régime préférentiel PME.

Constatation

Le choix du régime fiscal ICS est loin d’être neutre en termes d’imposition des partenaires.

En règle générale, le SRI résidentiel (c.-à-d. non commercial) est un revenu imposable. Mais il peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette option peut être intéressante dans les premières années au moment de l’acquisition de la propriété. Ainsi, le contribuable évite d’imposer l’impôt sur le revenu sur les revenus générés par des biens locatifs. Cette option pour les SI est également intéressante lorsque les partenaires envisagent de préserver le bien et, en particulier, de le remettre aux héritiers.

À compter du 1er janvier 2019 . L’option d’imposition des sociétés n’est plus irrévocable . Elle peut être révoquée dans un délai de cinq ans à compter de la date de l’exercice de l’option. Un tel recours peut présenter un intérêt en cas de transfert éventuel de propriété. Être attention, alors vous ne pouvez plus jamais décider de l’IS à nouveau parce qu’il est irrévocable de renoncer à l’EI.

Cet article a été rédigé avec une sorte de contribution de M. Gilles MEYER, professeur agrégé d’économie et de gestion. Son livre a été publié le 18/06/2020 : 18 cartes pour déchiffrer les impôts sur la vie de construction . De nombreux sujets concernant la fiscalité foncière sont abordés : acquisition de bâtiments (particuliers, entreprises assujetties ou non à la TVA), impôts locaux, impôts fonciers et plus-values sur la propriété, IFI, droits successoraux, techniques de don pour optimiser le transfert d’actifs, etc.