Catégories

Comment diminuer le montant de l’IS ?

Comment diminuer le montant de l’IS ?

Uniquement, j’efface aujourd’hui pour laisser un article rédigé par M. Paul AUBE. Ce dernier est l’auteur d’un guide réussi sur les avantages de Immobilier Société Civile (SCI) à l’impôt sur les sociétés (IS) pour optimiser la fiscalité lors de l’investissement immobilier. Une stratégie complexe, mais il peut être très rentable l’impôt. Ce guide vous présente d’une manière simple, allant jusqu’à la fin de la technique de pente mécanique. M. AuBe est également à la base d’un simple investisseur privé qui savait Comprendre et utiliser le SCI dans les SI pour l’investissement immobilier. Aujourd’hui, il partage ses expériences de manière pédagogique et utile. Voici son analyse et son lien à votre guide à la fin de l’article.

A découvrir également : Quel est le but d'une SCI ?

Les impôts sont souvent une source de frustration. Chaque fois, vous obtenez le même sentiment qui s’est produit en mai : que payer trop les impôts. Vous aimeriez être en mesure de le réduir. mieux maitrisez-le. Vous pensez que cet argent pourrait être utilisé d’autres façons. Bien sûr, les impôts sont utiles. Mais cela ne fait pas que le poids soit confronté à la frustration de les voir grandir chaque année. Malheureusement, cela s’applique également à l’immobilier. Si vous connaissez ce domaine, il convient de noter qu’il n’y a pas de projet immobilier stable sans une fiscalité réfléchie. Vous n’avez tout simplement pas le choix : pour réussir, vous devez inévitablement passer par la boîte fiscalité. Je l’aime ou pas…

En essayant de contrôler cet impôt sur le revenu de fortune, beaucoup ont pensé à différentes stratégies fiscales et immobilières… et j’en fais partie  ! Mon choix s’est arrêté au SCI en IS. Vous avez probablement remarqué, nous parlons souvent de SCI, mais un peu de SCI en IS. La plupart du temps, c’est IBS sur IR (impôt sur le revenu), qui est le plus couramment utilisé. De nombreux articles ont été écrits sur le sujet. Donc je serai ici en parlant exclusivement de SCI EST. En fait, la différence entre ces 2 IBS est seulement au niveau fiscal (et non au niveau juridique). Cette différence clé vous permet de penser à travers les investissements immobiliers complètement. Voyons voir pourquoi.

A voir aussi : Qu'est-ce qu'un plan de masse et de situation ?

Impôt sur les sociétés ou IS : quésaco ?

Option fiscale simple.

Comme je l’ai écrit dans l’introduction, ICS dans IS est différent de l’IBS en IR en termes de fiscalité. Le choix de l’IS est option fiscale. Case à cocher simple ou non lors de la création de SCI (ou version ultérieure). L’option IS est irréversible. Autant que vous le dire doit réfléchir attentivement avant de faire le choix !

Quel taux pour quel résultat ?

L’IS est un impôt appliqué sur les bénéfices des sociétés. En d’autres termes, si après avoir payé tous les frais en vertu de votre SCI, il vous reste de l’argent, Vous devrez payer 15% IS sous 38120€, puis 28% jusqu’à 500.000€ et 33% de réduction (jusqu’au 31 décembre 2018).

Pour illustrer mes remarques, prenons l’exemple de SCI en IS avec 3 suites. Supposons que le loyer total est de 18 000€ par an.

Après avoir payé toutes vos dépenses (prêts, comptabilité, amortissement, assurance, coûts de copropriété…), vous avez encore 3000 â€. Vous devrez payer 450€ IS (3000€ x 15%) à l’administration fiscale.

C’est ça ! Si vous laissez de l’argent dans SCI, il n’y aura pas d’autres taxes Payez ! D’un autre côté, si vous étiez sur IR (via IBS ou en votre propre nom), vous auriez dû payer : – les paiements d’aide sociale de 17,2 % ; — l’impôt sur le revenu selon la tranche d’imposition marginale.

Maintenant que vous savez ce que signifie ce « IS », voyons ensemble les 5 principales conséquences de cette option.

5 conséquences de la variante de l’IE

1. Fiscalité professionnelle

Avec IS, vous passez des particuliers aux systèmes BIC (avantages industriels et commerciaux). Cela signifie que vous ne faites plus partie de l’alimentation Une taxe « classique » comme lors de la location de nude à votre propre nom par exemple. Nous parlons de revenus, de dépenses et d’autres avantages. De Conditions comptables d’entreprise en un coup d’œil… Parce que vous devenez une entreprise à part entière.

Cela se traduit par : — maintenir une comptabilité rigoureuse exigeant un comptable. Il s’agit d’un supplément à inclure. — Vous n’avez plus droit à diverses exonérations ou autres crédits d’impôt pour les placements locatifs, comme le programme PMNP.

Remarque : cependant, il est possible de louer meublé dans votre SCI en IS. Cependant, vous ne pourrez pas profiter des avantages taxe que ce type d’offre de location. Ici, les revenus tirés de vos revenus de location sont enregistrés dans revenus comptables, un point est tout.

2. Taxe opaque

Une différence majeure avec IBS sur IR est que l’imposition de l’IBS dans l’IS est appelée « opaque ». Un autre terme vient du jargon fiscal. Cela signifie simplement que taxer votre SCI est complètement indépendant de votre imposition personnelle. Votre SCI n’est plus liée à l’imposition des particuliers parce que c’est le cas avec SCI sur IR ou même avec un investissement en son propre nom (location meublée ou nue). Et cette différence est une petite révolution dans l’approche stratégique de l’investissement immobilier !

Imaginez que vous n’ayez plus à vous soucier de l’impact de l’investissement immobilier sur la fiscalité. Et que, quel que soit le montant du revenu gagné Vos investissements locatifs ! Cela aide à éviter ce que j’appelle le syndrome de la race avant que tous investisseur immobilier sait : la nécessité de réinvestir ou de revendre continuellement afin de permettre l’imposition du revenu locatif avant d’être avalé par les sables fiscaux il y a des cotisations sociales et d’autres impôts sur le revenu…

En d’autres termes, le SCI en IS permet une certaine tranquillité d’esprit, offrant un contrôle total sur la fiscalité !

3. Frais déductibles multiples

• Droit à dépréciation

Avoir votre propre système fiscal signifie également que votre IA sera régie par des règles comptables et fiscales Propre. L’un de ces principes est le droit d’appliquer l’amortissement à la suite de l’administrateur comptable du TZW. L’amortissement est une comptabilisation comptable de la dépréciation de biens meubles ou immeubles. En d’autres termes, comptable déterminera théoriquement que les biens appartenant à la société perdront au fil des ans sa valeur.

Afin d’objectiver cette dépréciation, l’expert-comptable déterminera pourcentage du prix de la propriété, qui peut être déduit chaque année pendant tout (ou presque tous) la longueur de la rétention des biens. Ça s’appelle l’amortissement. Dans la pratique, il est calculé en fonction de la durée et le taux appliqué pour chaque composant de l’appartement. Pour faciliter cela, rappelez-vous que l’amortissement est de l’ordre de 3% /an du prix de la propriété.

• Droits de transfert (injustement appelés charges notariales)

Un autre avantage du SCI pour SI est la capacité de déduire les droits de transfert du bien acquis. Ce montant tourne environ 7 -8% du prix de vente, il n’est donc pas négligeable !

• Tous les autres frais

Contrairement à SCI to IR, SCI to IS vous permettra de déduire de votre score tous les frais associés à votre SCI. Voici la liste Non exhaustif : — honoraires d’agence, revenus (le cas échéant) du gestionnaire, — les frais postaux, — kilomètres parcourus dans le cadre de SCI (réunion à la banque, visite de la propriété que vous prévoyez d’acheter, signature chez le notaire, changement de locataire, gestion du travail… ), Enfin, si votre SCI le justifie par sa taille, il est également possible de déduire l’achat : — imprimante — un ordinateur ou même une voiture. En ce qui concerne le travail, il convient également de noter que contrairement à l’achat en votre propre nom, tous les travaux sont déductibles des bénéfices. Oui, il est peut déduire l’extension, la subdivision du logement ou la construction. La principale conséquence est que le score comptable (celui qui sera déclaré à l’administration fiscale) diminuera. Qu’est-ce qui réduira mécaniquement montant de IS. C’est donc un outil très puissant sur le plan fiscal !

Prenez un exemple. C’est toujours plus révélateur.

Pierre et Caroline ont acheté 3 appartements totalisant 200 000€ auprès de leur SCI en IS. Ainsi, ils seront en mesure de : — les amortir bâtiment. Leur comptable recommande d’amortir leurs biens sur une période de 30 ans. Par conséquent, ils pourront déduire du résultat comptable de leur SCI : 200.000€/25 ans = 6000EUR/an pendant 30 ans ! (Note : Comme je l’ai écrit ci-dessus, le calcul de l’allocation d’amortissement se fait sur chaque élément, et n’est donc pas linéaire comme dans cet exemple. J’ai volontairement simplifié ici). — déduction frais d’acquisition, c’est-à-dire honoraires notariés : 14.000.000€ Prenez les personnages de leur projet : montant emprunté : 214 000 euros ; paiement mensuel : 1250€ ou 15.000 €/an  ; y compris les intérêts sur les prêts de la première année : environ 6300 EUR ; loyer reçu : 1500€/mois ou 18 000 €/an ; charges courantes (y compris comptabilité, frais de copropriété…) : 2500 €/an.

Calcul de la fiscalité : assiette fiscale = loyer — coûts — intérêts crédit — amortissement — honoraires notariés = 18 000 — 2500 — 6300 — 6000 — 14 000 = — 10 800€

On peut voir que Pierre et Caroline ne paieront pas l’IS dans les premières années ! En effet, SCI a accumulé un déficit comptable substantiel (10 800€).

Ce déficit peut également être déduit des bénéfices des années suivantes ! Cependant, si le SCI à IS apporte beaucoup avantages, vous devez savoir qu’il y a un équivalent et il est tout à fait normal ! Cela s’applique à la méthode de calcul du gain en capital dans le cas de la revente du bien. Voyons ce point le plus important ensemble.

4. Valeur comptable nette (ou VNC) et gain en capital

Dans le contexte de l’entreprise, la principale conséquence de l’amortissement est de voir VNC diminuer au fil du temps. VNC est ici la valeur de la propriété en ce moment. Il est calculé sur la base de la valeur brute bien (valeur d’achat) dont l’amortissement a été déduit. J’espère que je ne t’ai pas perdue… Pour le rendre simple, comme je l’écris ci-dessus, « fictionnellement » perd sa valeur dans le temps. Cependant, il s’agit d’un VNC qui vous permet de spécifier valeur ajoutée au moment de la revente. Ainsi, plus la plus-value sera basse et plus élevée !

Et pour le rendre encore plus simple, prenons notre exemple du bâtiment de Pierre et Caroline.

Le dossier allègue que Pierre et Caroline ont acquis leur immeuble de 110 % financé par SCI en SI. Ici, je me souviens Caractéristiques de leur achat : Prix : 200 000€ à l’exclusion des honoraires d’agence et de notaire ; — loyers : 1500 EUR/mois ou 18 000 EUR par an ; — tous charges courantes : 2500 €/an ; — paiement mensuel de Crédit : 1250 €/mois pendant 20 ans.

Comme nous l’avons vu, Pierre et Caroline pourront déprécier (et donc déduire de leur score comptable de SCI) environ 6 000 euros par an (environ 3% du prix Immobilier). Après 5 ans, la valeur comptable nette du bâtiment sera donc égale à : 200.000€ — (6000€ x 5 ans) = 170.000€. Si Pierre et Caroline décident de revendre leur immeuble pour 220 000€, la valeur ajoutée au calcul de la taxe sera de 220 000€ — 170 000€ ou 50 000€

Sur la base de cet exemple, vous comprendrez que la dépréciation des biens chaque année augmente considérablement le montant de la plus-value potentielle ! En fait, vous payez l’impôt que vous n’avez pas payé lorsque vous possédez la propriété au moment de la revente. une fois est acquitté, vous pouvez décider de payer le montant restant sous la forme d’un dividende. Il serait alors imposé en vertu des lois fiscales qui lui sont appliquées (je dis un peu inférieur).

Prenez notre exemple pour la dernière fois.

Comme nous l’avons déjà vu, si le bâtiment est revendu €220 000, le montant de la plus-value professionnelle sera de 50 000€. Pierre et Caroline devront donc payer IS sur la base de 50 000 euros soit : 38120€ x 15% 11,880€ x 28% = 9044€ env.

Note : Habituellement, il serait nécessaire de retirer les dépenses courantes de l’entreprise dans l’année en cours (comptabilité, impôt foncier, PNO…), je ne l’ai pas fait afin d’éviter des calculs complexes.

D’autre part, si SCI était favorable à l’IR ou à l’achat en son propre nom, la valeur ajoutée ne serait que de 20 000 euros avant les allocations possibles (220 000 EUR — 200 000 EUR)  !

5. Que se passe-t-il si nous retirons de l’argent de SCI ?

Si suivi correctement, nous avons vu seulement la comptabilité et les conséquences fiscales en sci.Oui, mais vous allez me dire ce qui se passe quand nous prenons de l’argent de ce dernier ? Et je vous répondrais que c’est une bonne question ! Afin que l’argent SCI d’aller à des actifs personnels, les partenaires doivent payer des dividendes.Cette possibilité est adoptée au moment de l’approbation des comptes SCI à l’assemblée générale après le bilan comptable effectué. En d’autres termes, en arrivant en mai, tous les partenaires de l’ICS doivent se réunir pour décider s’ils doivent recevoir de l’argent en vertu de formes de dividendes ou non. Si tout le monde est d’accord et que le score IBS le permet, vous serez en mesure d’obtenir de l’argent en fonction de la proportion actions que vous détenez.

Ces dividendes seront alors imposés selon la configuration qui vous sera la plus favorable : — une commission forfaitaire unique (PFU) de 30% de dividende ; — Les charges de sécurité sociale (PS) de 17,2%, suivies de l’impôt sur le revenu (IR) après réduction de 40%.

Prenez notre exemple avec Pierre et Caroline. Reconnaissons que leur SCI a un bénéfice de 1 000€ et qu’ils sont dans une tranche d’imposition marginale de 30%. décider de payer ce montant sous la forme d’un dividende.

Nous supposons qu’ils possèdent chacun 50% des actions. Pierre et Caroline recevront donc 500€ chacun. Ils peuvent : — sélectionnez PFU, ils devront payer 500€ x 30% = 150€ de taxe chacun ; — Ou sélectionnez PS ou 500€ x 17,2% = 86€ IR ou (500€ x 60% (40% de réduction)) x 30% = 90€. Total : 176€ de taxe chacun. Dans leur cas, la PFU serait plus intéressante.

SCI en IS : Pour qui ?

Étant donné la gouvernance administrative et les coûts plus stricts que le CSI peut supporter, le SIC ne convient pas à tout le monde monde.

En effet, hors du projet c’est aussi votre façon de voir l’investissement immobilier qui vous permettra de savoir si le SCI en IS est adapté ou Non.

Néanmoins, cette liste non exhaustive des projets qui peuvent faire partie du SII à l’IS peut être résumée :

— Principaux projets : achat d’un immeuble, plusieurs appartements… — Les investisseurs qui veulent augmenter considérablement leurs actifs. — Spécialistes engagés dans des activités commerciales ou industrielles. — Investisseurs qui ne sont pas en perspective de revendre leurs actifs. — les investisseurs qui veulent réinvestir leurs bénéfices dans d’autres biens immobiliers.

Allez…

Ici ! Maintenant, vous en savez beaucoup plus que la plupart des gens sur IBS en IS ! J’espère que l’article vous a et qu’il vous a permis d’apprendre ou d’expliquer les concepts qui tournent autour de ce grand outil qui est SCI en IS. Merci à vous d’être est allé à la fin de cet article assez technique ! Pour ceux qui veulent continuer, j’ai un package conçu entièrement dédié à SCI en IS avec des statuts, la procédure de création de son SCI en ligne, simulateur, ainsi qu’un guide très complet sur le sujet. Plus d’informations peuvent être trouvées ici : www.guide-sci.fr.

A bientôt,

Par Paul Aube

Articles similaires

Lire aussi x